Erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer: So sparen Immobiliengesellschaften Gewerbesteuer

vor 13 Stunden

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Wer Immobilien über eine GmbH oder eine gewerblich geprägte Personengesellschaft hält, zahlt auf die Mieteinnahmen nicht nur Körperschaft- oder Einkommensteuer, sondern grundsätzlich auch Gewerbesteuer. Die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 ff. GewStG kann diese Gewerbesteuerbelastung auf die Erträge aus der Grundstücksverwaltung vollständig beseitigen. Sie ist damit eines der wichtigsten Instrumente der Immobilienbesteuerung im Unternehmensbereich.

Was ist die erweiterte Kürzung?

Das Gewerbesteuergesetz kennt zwei Wege, den Gewerbeertrag um Erträge aus eigenem Grundbesitz zu mindern. Die einfache Kürzung bewirkt nur eine pauschale Entlastung von 1,2 % des Einheitswerts des Grundbesitzes. Die erweiterte Kürzung dagegen mindert den Gewerbeertrag um den Teil, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt. Bei einer reinen Vermietungsgesellschaft führt das in der Praxis dazu, dass keine Gewerbesteuer anfällt.

Die wichtigsten Voraussetzungen

Ausschließlich eigener Grundbesitz: Das Unternehmen darf neben der Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes im Wesentlichen nur bestimmte unschädliche Tätigkeiten ausüben, etwa die Verwaltung eigenen Kapitalvermögens oder bestimmte Leistungen im Wohnungsbau.
Grundbesitz im Betriebsvermögen: Die Grundstücke müssen zum Betriebsvermögen des Unternehmens gehören und dem Unternehmen zuzurechnen sein.
Keine schädlichen Nebengeschäfte: Gewerbliche Tätigkeiten, die über die bloße Vermögensverwaltung hinausgehen, können die Kürzung insgesamt gefährden.

Typische Fehler, die die Kürzung kosten

Die erweiterte Kürzung ist ein „Alles-oder-nichts-Privileg". Schon eine einzelne schädliche Tätigkeit kann dazu führen, dass die Kürzung für das gesamte Jahr entfällt. Häufig problematisch sind:

ein gewerblicher Grundstückshandel, zum Beispiel durch zu viele Verkäufe in zu kurzer Zeit (Stichwort Drei-Objekt-Grenze),
die Vermietung von Betriebsvorrichtungen oder umfangreiche Zusatzleistungen an Mieter, die über die übliche Raumüberlassung hinausgehen,
Überlassungen an Gesellschafter oder an Unternehmen, die den Gesellschaftern nahestehen, ohne dass die Folgen vorab geprüft wurden,
die Beteiligung an anderen gewerblich tätigen Gesellschaften.

Weil die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs zu diesen Punkten umfangreich und im Detail streng ist, sollte die Struktur vor dem Immobilienerwerb oder vor einer Umstrukturierung geprüft werden.

Für wen lohnt sich das Modell besonders?

Die erweiterte Kürzung ist vor allem für Eigentümer interessant, die ihr Immobilienvermögen in einer Gesellschaft bündeln: bei der vermögensverwaltenden Immobilien-GmbH, bei Holdingstrukturen mit eigenen Immobiliengesellschaften und bei gewerblich geprägten Personengesellschaften, etwa einer GmbH & Co. KG. Wer privat vermietet, hat dieses Thema nicht, da Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung grundsätzlich nicht der Gewerbesteuer unterliegen.

Wechselwirkungen mit anderen Gestaltungen

Bei einer Betriebsaufspaltung, bei der Immobilien an eine Betriebsgesellschaft vermietet werden, greifen eigene Regeln. Ebenso sollte bei der Übertragung von Immobilien in eine Gesellschaft geprüft werden, ob Grunderwerbsteuer anfällt und welche Auswirkungen sich auf Abschreibung und Erbschaftsteuer ergeben.

Fazit

Die erweiterte Kürzung kann bei Immobiliengesellschaften erhebliche Gewerbesteuer sparen. Sie verlangt aber eine saubere Struktur und diszipliniertes Verhalten im laufenden Betrieb. Wir prüfen für Sie als Steuerberatung in Bergisch Gladbach und Köln, ob Ihre Gesellschaft die Voraussetzungen erfüllt und wie Sie die Kürzung dauerhaft absichern.