Grunderwerbsteuer bei Immobilien und Share Deals: Das müssen Eigentümer wissen

vor 13 Stunden

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Beim Kauf, aber auch bei vielen Umstrukturierungen von Immobilien fällt Grunderwerbsteuer an. In Nordrhein-Westfalen beträgt der Steuersatz 6,5 % der Gegenleistung. Das macht die Grunderwerbsteuer zu einem erheblichen Kostenfaktor, vor allem bei höherwertigen Objekten. Umso wichtiger ist es, die Ausnahmen und die Stolperfallen zu kennen, die insbesondere bei Gesellschaftsstrukturen auftreten.

Wann entsteht Grunderwerbsteuer?

Grunderwerbsteuer fällt im Grundsatz an, wenn ein Grundstück den Eigentümer wechselt, etwa durch Kaufvertrag, Tausch oder Einbringung in eine Gesellschaft. Bemessungsgrundlage ist in der Regel der Kaufpreis. Bei Übertragungen ohne Kaufpreis, zum Beispiel in Umwandlungsfällen, wird der Grundbesitzwert herangezogen.

Share Deal und Asset Deal

Beim Asset Deal wird das Grundstück selbst übertragen. Beim Share Deal werden dagegen Anteile an einer Gesellschaft übertragen, die Eigentümerin der Immobilie ist. Früher ließ sich mit dem Share Deal die Grunderwerbsteuer häufig vermeiden. Heute greifen weitreichende Regelungen, um solche Gestaltungen zu erfassen.

Personengesellschaften (§ 1 Abs. 2a GrEStG): Grunderwerbsteuer entsteht, wenn innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 % der Anteile am Gesellschaftsvermögen auf neue Gesellschafter übergehen.
Kapitalgesellschaften (§ 1 Abs. 2b GrEStG): Dieselbe 90-%-Grenze innerhalb von zehn Jahren gilt für den Übergang von Anteilen an einer Kapitalgesellschaft, die Grundstücke hält.
Anteilsvereinigung (§ 1 Abs. 3 GrEStG): Werden mindestens 90 % der Anteile in einer Hand vereinigt, kann ebenfalls Grunderwerbsteuer anfallen.

Seit der Reform im Jahr 2021 gelten diese Grenzen von 90 % und zehn Jahren. Zuvor waren es 95 % und fünf Jahre.

Wichtige Befreiungen

Erwerbe von Todes wegen und Schenkungen sind nach § 3 GrEStG ausgenommen, weil dann Erbschaft- oder Schenkungsteuer anfällt.
Grundstückserwerbe zwischen Ehegatten, eingetragenen Lebenspartnern und Verwandten in gerader Linie sind grundsätzlich ausgenommen.
Die Konzernklausel nach § 6a GrEStG kann bestimmte Umstrukturierungen im Konzern begünstigen. Sie ist an Bedingungen und Fristen geknüpft.
Bei Personengesellschaften können Übertragungen unter bestimmten Voraussetzungen nach § 5 und § 6 GrEStG anteilig steuerfrei bleiben.

Typische Risiken

Bei einem Gesellschafterwechsel in einer immobilienhaltenden Gesellschaft können mehrere kleinere Übertragungen innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet werden.
Bei Umstrukturierungen und Einbringungen kann Grunderwerbsteuer entstehen, obwohl ertragsteuerlich keine Besteuerung erfolgt.
Die Anzeigepflichten gegenüber dem Finanzamt sind streng. Verspätete Anzeigen können Folgen haben.
Bei Immobilienverkäufen müssen auch die Steuerfolgen für Gewerbesteuer und Spekulationsfrist beachtet werden.

Fazit

Die Grunderwerbsteuer ist bei Immobilieninvestitionen und Umstrukturierungen ein zentraler Faktor. Eine rechtzeitige Prüfung hilft, vermeidbare Kosten zu sparen und Fristen im Blick zu behalten. Wir unterstützen Sie als Steuerberatung in Bergisch Gladbach und Köln bei Planung und Gestaltung.