Steuerberater für Immobiliensteuerrecht
Immobilien gehören zu den steuerlich komplexesten Vermögenswerten überhaupt – kaum ein anderer Bereich des deutschen Steuerrechts hält so viele Fallstricke, aber auch so viele legale Gestaltungsmöglichkeiten bereit. Ob Kauf, Verkauf, Vermietung, Bau oder Vererbung: Jede Transaktion hat steuerliche Konsequenzen, die sich mit der richtigen Planung erheblich optimieren lassen. Wir beraten Privatpersonen, Vermieter, Bauträger und institutionelle Investoren in Köln, Bergisch Gladbach, Düsseldorf und Leverkusen zu allen Aspekten des Immobiliensteuerrechts.
Grunderwerbsteuer in NRW – 6,5 % nicht unterschätzen
In Nordrhein-Westfalen beträgt die Grunderwerbsteuer seit 2015 unverändert 6,5 % des Kaufpreises – einer der höchsten Sätze bundesweit.
Bei größeren Immobilien- oder Portfolio-Transaktionen lohnt sich daher fast immer ein Blick auf legale Gestaltungen, etwa den Erwerb über Gesellschaftsanteile (Share Deal) anstatt eines direkten Asset Deals, bei dem unter bestimmten Voraussetzungen Grunderwerbsteuer vermieden werden kann. Wir prüfen, welche Struktur im Einzelfall tatsächlich wirtschaftlich sinnvoll ist.
AfA-Optimierung und Step-Up bei Immobilienkäufen
Beim Immobilienkauf entscheidet die korrekte Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden (nicht abschreibbar) und Gebäude (abschreibbar) maßgeblich über die jährliche steuerliche Entlastung durch Abschreibung (AfA).
Auch Maßnahmen wie ein AfA-Step-Up bei Umstrukturierungen können die Bemessungsgrundlage neu heben und so die jährliche Abschreibung spürbar erhöhen. Wir prüfen, welche Gestaltung in Ihrem Fall den größten steuerlichen Effekt bringt.
Die 10-Jahres-Spekulationsfrist bei privaten Immobilienverkäufen
Wer eine vermietete oder nicht selbst genutzte Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung wieder verkauft, muss den Gewinn nach §23 EStG als privates Veräußerungsgeschäft versteuern – mit dem persönlichen Einkommensteuersatz, ohne Freibetrag. Erst nach Ablauf der Zehnjahresfrist ist der Verkauf steuerfrei.
Bei selbstgenutzten Immobilien gilt eine Ausnahme, wenn die Wohnung im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Wir prüfen frühzeitig den optimalen Verkaufszeitpunkt und zeigen, wie sich die Frist im Einzelfall taggenau berechnet.
Die vermögensverwaltende Immobilien-GmbH
Für Vermieter mit mehreren Objekten oder hohem Vermietungsgewinn kann die Bündelung des Immobilienbestands in einer vermögensverwaltenden GmbH erhebliche Vorteile bringen: Der Körperschaftsteuersatz von 15 % (zzgl. Solidaritätszuschlag) liegt oft deutlich unter dem persönlichen Einkommensteuersatz.
Gewinne können in der Gesellschaft thesauriert und re-investiert werden. Unter bestimmten Voraussetzungen greift zudem die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung nach §9 Nr. 1 Satz 2 GewStG, sodass auf reine Vermietungserträge faktisch keine Gewerbesteuer anfällt.
Gewerblicher Grundstückshandel – die 3-Objekte-Grenze
Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien anschafft und wieder verkauft, läuft Gefahr, von der Finanzverwaltung als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft zu werden – mit weitreichenden Folgen: Gewerbesteuerpflicht, Wegfall der Spekulationsfrist und sozialversicherungsrechtliche Implikationen.
Die sogenannte „3-Objekte-Grenze" ist dabei nur ein Indiz von mehreren, die Rechtsprechung stellt zunehmend auf das Gesamtbild der Vermögensverwaltung ab. Wir prüfen frühzeitig, ob Ihre geplanten Transaktionen in diese Gefahrenzone fallen – und wie sich das vermeiden lässt.
Immobilien in der Unternehmensnachfolge und Holding-Struktur
Immobilien sind häufig der wertvollste Vermögensbestandteil einer Unternehmer- oder Privatvermögensnachfolge.
Wer Immobilien rechtzeitig in eine Holding- oder Familiengesellschaftsstruktur überführt, kann Bewertungs- und Verschonungsregeln der Erbschaftsteuer gezielt nutzen und gleichzeitig den Zugriff innerhalb der Familie steuern. Wir begleiten Sie bei der steuerlich durchdachten Einbindung von Immobilienvermögen in Ihre Nachfolgeplanung.