Steuern sparen bei Immobilien: Der AfA Step-Up im Fokus

Mit mehr als 10 Jahren Erfahrung in der Steuerberatung wissen wir, dass viele Immobilieneigentümer auf der Suche nach effektiven Wegen sind, ihre Steuerlast zu senken. Ein bewährtes Mittel zur Steueroptimierung bei Bestandsimmobilien ist der sogenannte AfA Step-Up. Diese Methode kann Vermietern helfen, ihre Immobilien steuerlich optimal zu nutzen und langfristig erhebliche Einsparungen zu erzielen. Doch wie funktioniert der AfA Step-Up und für wen lohnt er sich? Wir geben Ihnen einen detaillierten Überblick und praxisnahe Tipps.

Was ist ein AfA Step-Up?

Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) erlaubt es Immobilieneigentümern, den Wertverlust ihrer Immobilien über die Nutzungsdauer steuerlich geltend zu machen. Häufig wird jedoch das volle Abschreibungspotenzial nicht ausgeschöpft, insbesondere bei älteren Immobilien oder solchen, die sich bereits über Generationen hinweg im Familienbesitz befinden.

Hier setzt der AfA Step-Up an. Mit dieser Methode wird die Bemessungsgrundlage für die AfA auf den aktuellen Verkehrswert der Immobilie angehoben. Das bedeutet: Eigentümer können die Restnutzungsdauer der Immobilie neu berechnen und die AfA entsprechend erhöhen.

Warum ist das wichtig?

Viele ältere Immobilien werden immer noch auf Basis der historischen Anschaffungskosten abgeschrieben. Diese liegen oft weit unter dem heutigen Verkehrswert, wodurch wertvolles Steuerpotenzial ungenutzt bleibt.

Wie wird ein AfA Step-Up durchgeführt?

Ein AfA Step-Up kann auf verschiedene Weise umgesetzt werden:

1. Übertragung innerhalb der Familie

Immobilien können an Familienmitglieder übertragen werden, beispielsweise durch Schenkung oder Verkauf. Dadurch wird eine neue Bemessungsgrundlage für die AfA geschaffen, die sich am aktuellen Verkehrswert orientiert.

2. Übertragung auf eine Gesellschaft

Alternativ kann die Immobilie auf eine vermögensverwaltende oder gewerbliche Gesellschaft übertragen werden. Dies ermöglicht dem bisherigen Eigentümer, weiterhin die Kontrolle über die Immobilie zu behalten und gleichzeitig steuerliche Vorteile zu nutzen.

3. Wertgutachten

Ein Wertgutachten, das den aktuellen Verkehrswert der Immobilie dokumentiert, kann ebenfalls die Grundlage für eine neue AfA-Berechnung bilden.

Welche Immobilien profitieren vom AfA Step-Up?

Der AfA Step-Up ist besonders attraktiv für Immobilien, die sich seit langer Zeit im Besitz einer Familie befinden. Oftmals handelt es sich um Gebäude, deren gesetzliche Nutzungsdauer bereits abgelaufen ist. Das bedeutet, dass keine weiteren Abschreibungen möglich sind. Beispiele hierfür sind:

• Geerbte Immobilien, bei denen die ursprünglichen Anschaffungskosten weitergeführt werden (Fußstapfentheorie).

• Immobilien, die über 25 bis 50 Jahre alt sind und vollständig abgeschrieben wurden.

Durch den AfA Step-Up wird die Nutzungsdauer der Immobilie neu aktiviert, was zu erheblichen steuerlichen Vorteilen führt.

Ist ein AfA Step-Up auch vor Ablauf der Nutzungsdauer sinnvoll?

Ja, in vielen Fällen lohnt sich ein AfA Step-Up bereits vor Ablauf der ursprünglichen Nutzungsdauer. Je weiter das Kaufdatum zurückliegt, desto größer ist der Unterschied zwischen den historischen Anschaffungskosten und dem heutigen Verkehrswert. Dieser Unterschied kann durch den AfA Step-Up steuerlich genutzt werden.

Allerdings sollte dabei bedacht werden, dass der Anteil des Gebäudewerts am Gesamtkaufpreis – im Verhältnis zum Bodenwert – von Finanzämtern unterschiedlich bewertet werden kann. Eine sorgfältige Prüfung durch einen Experten ist daher unerlässlich.

Wie hoch ist die Steuerersparnis durch den AfA Step-Up?

Die Steuerersparnis hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie der Höhe des Gebäudewerts und dem individuellen Steuersatz. Hier ein Beispiel:

• Bemessungsgrundlage des Gebäudes: 650.000 €

• Jährliche AfA (bei 2 %): 13.000 €

• Steuersatz: 42 %

Die jährliche Steuerersparnis beträgt in diesem Fall 5.460 €. Über die gesamte Nutzungsdauer von 50 Jahren ergibt sich eine Ersparnis von 273.000 €. Wird ein höherer AfA-Satz durchgesetzt, können die Einsparungen noch größer ausfallen.

Besonderheiten bei Unternehmensvermögen

Bei Immobilien im Betriebsvermögen ist der AfA Step-Up oft nicht steuerneutral möglich. Hier sollte geprüft werden, ob eine Umstrukturierung sinnvoll ist, um:

• Steuerliche Vorteile zu nutzen.

• Immobilien aus dem Haftungsverbund zu lösen (Asset Protection).

Individuelle Beratung ist in solchen Fällen entscheidend, da sich durch geschickte Gestaltungen erhebliche Vorteile ergeben können.

AfA Step-Up und Vermögensnachfolge

Ein weiterer Vorteil des AfA Step-Ups zeigt sich bei der Vermögensnachfolge. Durch die frühzeitige Übertragung von Immobilien innerhalb der Familie kann nicht nur die Steuerlast auf Mieteinnahmen reduziert, sondern auch die Erbschaftsteuer minimiert werden. Unsere Erfahrung zeigt, dass eine kombinierte Strategie aus steuerlicher und rechtlicher Planung den Erhalt von Familienvermögen langfristig sichert.

Fazit: AfA Step-Up als Schlüssel zur Steueroptimierung

Der AfA Step-Up bietet Immobilieneigentümern eine einzigartige Möglichkeit, ihre Steuerlast zu senken und gleichzeitig den Wert ihrer Immobilien besser auszuschöpfen. Insbesondere bei älteren Immobilien oder solchen im Familienbesitz lohnt es sich, diese Strategie genauer zu prüfen. Eine professionelle Beratung ist dabei unerlässlich, um die individuellen Potenziale optimal zu nutzen.

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