Vermögensverwaltende Immobilien-GmbH: Steueroptimierung für Immobilieninvestoren

19. Feb. 2025

4 Min. Lesezeit

Aktualisiert: vor 13 Stunden

Wer Immobilien nicht privat, sondern über eine Kapitalgesellschaft hält, wählt eine Struktur mit eigenen Spielregeln: niedrige Steuern auf laufende Mieten, aber keine steuerfreie Veräußerung nach zehn Jahren. Dieser Beitrag zeigt, wann sich eine vermögensverwaltende Immobilien-GmbH lohnt, worauf bei der Gewerbesteuer zu achten ist und welche Alternativen es gibt.

1. Steuerbelastung auf laufende Mieteinnahmen

Eine GmbH zahlt Körperschaftsteuer von 15 Prozent zuzüglich 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag darauf, zusammen 15,825 Prozent. Nach dem Investitionssofortprogramm sinkt der Körperschaftsteuersatz ab 2028 schrittweise um je einen Prozentpunkt auf 10 Prozent im Jahr 2032. Die Belastung auf Gesellschaftsebene fällt dann auf rund 10,55 Prozent. Im Privatvermögen liegt der Grenzsteuersatz auf Mieteinnahmen dagegen bei bis zu 45 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag. Gerade bei hohen Einkünften und dem Ziel, Mieten für neue Investitionen zu verwenden, kann die GmbH deshalb deutlich vorteilhafter sein.

2. Erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer

Als Kapitalgesellschaft ist die GmbH kraft Rechtsform gewerbesteuerpflichtig. Ohne besondere Vorschrift entstünde also Gewerbesteuer auf die Mieten. Hier hilft die erweiterte Kürzung des Gewerbeertrags nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG: Sie lässt die Gewerbesteuer auf Erträge aus der Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes entfallen, wenn die Gesellschaft ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet oder daneben Wohnungsbauten betreut beziehungsweise Kapitalvermögen verwaltet.

Die Voraussetzung ist streng. Schädlich sind zum Beispiel die Vermietung von Betriebsvorrichtungen, gewerbliche Nebentätigkeiten, der Handel mit Grundstücken oder eine Beteiligung an einer gewerblich tätigen Gesellschaft. Eine einzige schädliche Tätigkeit kann dazu führen, dass die Kürzung für das gesamte Jahr entfällt. Die Gewerbesteuer beträgt dann je nach Hebesatz der Gemeinde regelmäßig deutlich mehr als zehn Prozent des Gewinns. Mehr dazu lesen Sie in unserem Beitrag zur erweiterten Kürzung bei der Gewerbesteuer.

3. Gebäudeabschreibung und AfA-Step-Up

Die Höhe der Gebäudeabschreibung hängt vor allem von Art und Baujahr des Gebäudes ab (§ 7 Abs. 4 und 5a EStG), nicht von der Rechtsform. Für neue Wohngebäude und für Wohngebäude, bei denen die Voraussetzungen erfüllt sind, kommt unter Umständen eine degressive Abschreibung hinzu. Ein eigener Vorteil der Immobilien-GmbH entsteht, wenn Bestandsobjekte aus dem Privatvermögen an die GmbH veräußert oder eingebracht werden: Die GmbH schreibt dann von den höheren Verkehrswerten ab (sogenannter AfA-Step-Up). Der Verkauf an die eigene GmbH löst beim Gesellschafter allerdings einen steuerpflichtigen Gewinn aus, wenn die zehnjährige Haltefrist noch nicht abgelaufen ist. Die Kaufpreisaufteilung auf Grund und Boden und Gebäude wirkt sich unmittelbar auf die AfA aus und sollte belastbar dokumentiert werden. Der Regierungsentwurf zum Jahressteuergesetz 2026 sieht hierzu eine gesetzliche Regelung vor (§ 6f EStG-E); das Gesetz ist noch nicht beschlossen.

4. Thesaurierung und Ausschüttung

Bleibt der Gewinn in der GmbH, stehen nach der Körperschaftsteuer 84,175 Prozent für Tilgung und Neuinvestitionen zur Verfügung, sofern keine Gewerbesteuer anfällt. Wird der Gewinn später an eine natürliche Person ausgeschüttet, kommen 25 Prozent Abgeltungsteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag, also 26,375 Prozent, hinzu. Insgesamt liegt die Belastung bei vollständiger Ausschüttung dann bei rund 38 Prozent. Die Vorteile der GmbH zeigen sich daher vor allem bei langfristiger Thesaurierung.

5. Kombination mit einer Holding

Hält eine Holding-GmbH die Anteile an der Immobiliengesellschaft, sind Dividenden zu 95 Prozent steuerfrei (§ 8b KStG), sodass nur 5 Prozent als nicht abziehbare Betriebsausgaben der Steuer unterliegen. Auch bei einem Verkauf der Anteile (Share Deal) bleibt der Gewinn zu 95 Prozent steuerfrei; die effektive Belastung beträgt dann rund 1,5 Prozent des Gewinns. Außerdem lassen sich Mittel konzernintern für neue Objekte einsetzen, ohne dass vorher eine Besteuerung beim Gesellschafter eintritt.

6. Nachfolge und Erbschaftsteuer

Für die Nachfolge lassen sich Anteile an der Immobilien-GmbH schrittweise übertragen, etwa unter Nießbrauchsvorbehalt oder unter Nutzung der Freibeträge alle zehn Jahre. Eine Verschonung als Betriebsvermögen wird bei einer rein vermögensverwaltenden Gesellschaft in der Regel nicht gewährt, weil Grundstücke zum Verwaltungsvermögen zählen; Ausnahmen etwa für Wohnungsunternehmen sind eng gefasst. Bei vermieteten Wohnimmobilien kann stattdessen der Bewertungsabschlag von 10 Prozent nach § 13d ErbStG greifen, wenn sie direkt gehalten werden. Die Wahl der Struktur sollte daher gemeinsam mit der Nachfolgeplanung getroffen werden.

7. Alternativen zur Immobilien-GmbH

Immobilien-Familienstiftung: Sie vermeidet bei rein vermögensverwaltender Tätigkeit die Gewerbesteuer und kann Vermögen dauerhaft binden. Zu beachten ist die Erbersatzsteuer, die bei Familienstiftungen alle 30 Jahre anfällt.
Personengesellschaft (GbR oder KG): Sie bietet sich für gemeinsame Investitionen an. Nach zehn Jahren Haltedauer sind Veräußerungsgewinne steuerfrei, zugleich ist auf gewerbliche Abfärbung zu achten (§ 15 Abs. 3 EStG).
Privates Eigentum: Es ist unkompliziert und bietet die Steuerfreiheit nach zehn Jahren, ist aber bei hohen laufenden Gewinnen steuerlich häufig teurer.

8. Nachteile der vermögensverwaltenden Immobilien-GmbH

Keine Steuerfreiheit nach zehn Jahren: Veräußerungsgewinne unterliegen immer der Körperschaftsteuer und gegebenenfalls der Gewerbesteuer.
Enge Grenzen für andere Tätigkeiten: Zusätzliche gewerbliche Einkünfte gefährden die erweiterte Kürzung.
Höherer Aufwand: Buchführung, Jahresabschluss, Offenlegung und Steuererklärungen verursachen laufende Kosten.
Entnahmen sind steuerlich begrenzt: Zahlungen an Gesellschafter müssen fremdüblich sein, sonst droht eine verdeckte Gewinnausschüttung.
Wegzugsbesteuerung: Bei einem Wegzug ins Ausland kann bei Beteiligungen von mindestens einem Prozent Steuer auf stille Reserven entstehen (§ 6 AStG).

Beratung für Immobilieninvestoren

Die richtige Struktur hängt von Ihrer Steuersituation, Ihrem Anlageziel und Ihrer Nachfolgeplanung ab. Die TS TaxSolution GmbH Steuerberatungsgesellschaft mit Sitz in Bergisch Gladbach und Standort Köln begleitet Sie bei der Rechtsformwahl, der Gründung von Immobilien-GmbHs und Holdingstrukturen, der Gestaltung der erweiterten Kürzung und der Nachfolgeplanung. Wir erstellen Ihnen gern ein individuelles Angebot.